Vượt Lên Trên Gạch Vữa: Lộ Trình Toàn Cầu để Tạo Ra Nhà Ở Hợp Túi Tiền

Khát vọng về một nơi an toàn, đảm bảo và hợp túi tiền để gọi là nhà là một mong muốn phổ quát của con người. Tuy nhiên, đối với một bộ phận lớn và ngày càng tăng của dân số thế giới, nhu cầu cơ bản này vẫn là một giấc mơ xa vời. Từ các siêu đô thị rộng lớn của châu Á và châu Phi đến các thủ đô lịch sử của châu Âu và châu Mỹ, cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả nhà ở đã trở thành một trong những thách thức cấp bách nhất của thời đại chúng ta. Theo UN-Habitat, hơn 1,6 tỷ người đang sống trong điều kiện nhà ở không đầy đủ, và đến năm 2030, ước tính có khoảng 3 tỷ người sẽ cần tiếp cận nhà ở hợp túi tiền. Đây không chỉ đơn thuần là vấn đề đói nghèo; đó là một vấn đề phức tạp kìm hãm sự dịch chuyển kinh tế, làm trầm trọng thêm bất bình đẳng và làm xói mòn kết cấu xã hội của các cộng đồng trên toàn thế giới.

Nhưng "nhà ở hợp túi tiền" thực sự có ý nghĩa gì trong bối cảnh toàn cầu? Đó không chỉ đơn giản là việc xây dựng các công trình giá rẻ. Tiêu chuẩn được chấp nhận rộng rãi định nghĩa nhà ở là hợp túi tiền khi một hộ gia đình chi không quá 30% tổng thu nhập của họ cho chi phí nhà ở, bao gồm tiền thuê hoặc trả góp thế chấp, tiện ích và thuế. Khi ngưỡng này bị vượt qua, các gia đình buộc phải đưa ra những lựa chọn bất khả thi giữa việc giữ một mái nhà trên đầu và chi trả cho thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, giáo dục hoặc đi lại. Bài viết này vượt ra ngoài câu chuyện đơn giản chỉ là xây thêm nhà. Chúng ta sẽ khám phá một lộ trình đa diện, toàn diện để tạo ra các hệ sinh thái nhà ở bền vững và hợp túi tiền. Điều này liên quan đến việc suy nghĩ lại một cách triệt để về chính sách, một cuộc cách mạng trong tài chính và xây dựng, và một cam kết sâu sắc để xây dựng các cộng đồng hòa nhập và công bằng.

Tư Duy Lại Về Chính Sách và Quy Định: Nền Tảng của Sự Thay Đổi

Trước khi một móng nhà được đổ hay một bức tường được dựng lên, nền tảng cho nhà ở hợp túi tiền đã được đặt ra tại các cơ quan chính phủ. Chính sách và quy định là kiến trúc vô hình quyết định cái gì có thể được xây dựng, ở đâu, và cho ai. Các chính sách lỗi thời, hạn chế và được hình thành kém thường là thủ phạm chính đằng sau tình trạng thiếu hụt nguồn cung và chi phí tăng cao.

Kích Hoạt Các Chính Sách Phân Khu và Sử Dụng Đất

Trong nhiều thập kỷ, nhiều thành phố trên thế giới đã được định hình bởi các luật phân khu loại trừ, ưu tiên cho các ngôi nhà một gia đình mật độ thấp. Thực tiễn này hạn chế một cách giả tạo nguồn cung nhà ở, đẩy giá đất lên cao và khiến việc xây dựng các khu nhà ở đa gia đình, giá cả phải chăng ở những vị trí mong muốn trở nên gần như không thể. Một sự thay đổi mô hình là điều cần thiết.

• Quy hoạch Phân khu Bao hàm (IZ): Công cụ chính sách mạnh mẽ này yêu cầu hoặc khuyến khích các nhà phát triển tư nhân dành một tỷ lệ nhất định các căn hộ trong các dự án dân cư mới làm nhà ở hợp túi tiền. Đổi lại, các nhà phát triển có thể nhận được "phần thưởng mật độ", cho phép họ xây dựng nhiều căn hộ hơn mức bình thường, hoặc các ưu đãi khác như giảm yêu cầu về chỗ đậu xe. Mặc dù nổi bật ở các thành phố Bắc Mỹ, nguyên tắc này có thể được điều chỉnh trên toàn cầu, đảm bảo rằng khi các thành phố phát triển, chúng phát triển một cách bao trùm.
• Tăng Mật độ Xây dựng và Nén đô thị: Giải pháp cho sự lan rộng đô thị là nén đô thị thông minh. Điều này bao gồm việc "tăng mật độ xây dựng" — thay đổi các quy định phân khu để cho phép phát triển dày đặc hơn, chẳng hạn như các tòa nhà chung cư nhiều tầng, ở những khu vực trước đây chỉ dành cho nhà ở một gia đình. Điều này đặc biệt hiệu quả dọc theo các hành lang giao thông công cộng, một chiến lược được gọi là Phát triển theo Định hướng Giao thông Công cộng (TOD). Tokyo là một ví dụ điển hình. Luật phân khu tương đối tự do và sự tập trung vào mật độ xung quanh mạng lưới đường sắt đẳng cấp thế giới đã giúp thị trường nhà ở của thành phố này ổn định và hợp túi tiền hơn so với nhiều thành phố toàn cầu khác.
• Tinh Giản Hóa Quy Trình Cấp Phép: Ở nhiều đô thị, việc điều hướng qua mê cung giấy phép và phê duyệt có thể mất nhiều năm và chi phí đáng kể cho một dự án nhà ở. Việc đơn giản hóa và số hóa quy trình này, tạo ra một "cửa hàng một cửa" cho các phê duyệt, và đặt ra các mốc thời gian rõ ràng, có thể dự đoán được có thể làm giảm đáng kể rào cản cho các nhà phát triển, đặc biệt là những người làm việc trên các dự án hợp túi tiền quy mô nhỏ.

Sử Dụng Chiến Lược Đất Công

Chính phủ ở mọi cấp—địa phương, khu vực và quốc gia—thường là một trong những chủ sở hữu đất lớn nhất. Tài sản công này là một công cụ cực kỳ mạnh mẽ, nhưng thường bị sử dụng dưới mức tiềm năng, để tạo ra nhà ở hợp túi tiền. Thay vì bán đất công cho người trả giá cao nhất, điều thường dẫn đến các dự án phát triển sang trọng, chính phủ có thể tận dụng nó vì lợi ích cộng đồng lâu dài. Thành phố Vienna, Áo, là một nhà lãnh đạo toàn cầu về mặt này. Thành phố tích cực mua lại đất và cung cấp cho việc xây dựng nhà ở được trợ cấp. Các nhà phát triển cạnh tranh không phải về giá cả mà về chất lượng và giá trị xã hội của các đề xuất của họ. Chiến lược dài hạn này là một lý do chính tại sao hơn 60% cư dân Vienna sống trong nhà ở xã hội hoặc nhà ở được trợ cấp chất lượng cao, tạo ra một trong những thành phố đáng sống và công bằng nhất trên thế giới.

Các Ưu Đãi và Trợ Cấp Tài Chính

Phương trình tài chính cho nhà ở hợp túi tiền hiếm khi hoạt động nếu không có một số hình thức hỗ trợ từ chính phủ. Chìa khóa là thiết kế các biện pháp can thiệp tài chính thông minh, hiệu quả.

• Ưu đãi Phía Cung: Các ưu đãi này nhằm mục đích giảm chi phí xây dựng các căn hộ hợp túi tiền. Điều này có thể bao gồm các khoản tín dụng thuế cho các nhà phát triển (như Tín dụng Thuế Nhà ở Thu nhập Thấp - LIHTC ở Hoa Kỳ, một mô hình có thể được điều chỉnh ở những nơi khác), các khoản trợ cấp, hoặc các khoản vay lãi suất thấp cho các nhà phát triển phi lợi nhuận và tư nhân cam kết thực hiện các dự án hợp túi tiền.
• Trợ cấp Phía Cầu: Các trợ cấp này giúp các hộ gia đình có đủ khả năng chi trả cho nhà ở theo giá thị trường hiện có, thường thông qua các phiếu hỗ trợ nhà ở hoặc trợ cấp tiền thuê nhà. Mặc dù chúng cung cấp sự cứu trợ ngay lập tức, các nhà phê bình cho rằng chúng đôi khi có thể làm tăng giá thuê nhà tại địa phương mà không làm tăng tổng nguồn cung nhà ở. Một cách tiếp cận cân bằng, kết hợp cả chiến lược phía cung và phía cầu, thường là hiệu quả nhất.

Các Mô Hình Tài Chính Đổi Mới: Cấp Vốn Cho Tương Lai Nhà Ở

Quy mô khổng lồ của thâm hụt nhà ở toàn cầu không thể được giải quyết chỉ bằng nguồn vốn công. Việc khai thác vốn tư nhân và trao quyền cho cộng đồng thông qua các cấu trúc tài chính mới là rất quan trọng để mở khóa nguồn đầu tư cần thiết.

Đối Tác Công-Tư (PPPs)

PPPs là sự hợp tác nơi thế mạnh của khu vực công (đất đai, quyền lực phân khu, sự ổn định về quy định) được kết hợp với thế mạnh của khu vực tư nhân (vốn, chuyên môn phát triển, hiệu quả). Trong một PPP nhà ở điển hình, một chính phủ có thể cung cấp hợp đồng thuê dài hạn đất công cho một nhà phát triển tư nhân. Nhà phát triển tài trợ và xây dựng một dự án thu nhập hỗn hợp, với một số lượng căn hộ hợp túi tiền được quy định trong hợp đồng. Điều này giảm rủi ro cho đối tác tư nhân trong khi đảm bảo lợi ích công được mang lại, làm cho các dự án trở nên khả thi về mặt tài chính mà nếu không sẽ không thể thực hiện được.

Các Mô Hình Nhà Ở do Cộng Đồng Dẫn Dắt

Một số mô hình nhà ở bền vững và có giá cả phải chăng nhất là những mô hình do chính các cộng đồng thúc đẩy. Các mô hình này ưu tiên khả năng chi trả lâu dài và quyền kiểm soát của cư dân hơn là lợi nhuận đầu cơ.

• Quỹ Đất Cộng Đồng (CLTs): Trong một CLT, một tổ chức phi lợi nhuận mua lại và giữ đất trong một quỹ tín thác vì lợi ích của cộng đồng. Sau đó, quỹ này bán hoặc cho thuê các ngôi nhà trên mảnh đất đó cho những cư dân có thu nhập thấp hơn với giá cả phải chăng. Sự đổi mới quan trọng là quỹ tín thác vẫn giữ quyền sở hữu đối với chính mảnh đất đó. Khi một chủ nhà quyết định bán, họ bán lại ngôi nhà cho quỹ tín thác hoặc cho một người mua đủ điều kiện thu nhập khác với giá bán lại bị hạn chế nhưng công bằng. Điều này loại bỏ giá trị đầu cơ của đất khỏi phương trình, đảm bảo ngôi nhà vẫn hợp túi tiền cho tất cả các thế hệ tiếp theo. Bắt nguồn từ Mỹ, mô hình CLT đã được áp dụng thành công tại Anh, Bỉ, Pháp và Úc.
• Hợp Tác Xã Nhà Ở: Phổ biến ở các quốc gia như Đức, Thụy Sĩ và các quốc gia Scandinavia, hợp tác xã nhà ở là các tổ chức dân chủ nơi các cư dân cùng sở hữu và quản lý tài sản. Các thành viên mua một cổ phần trong hợp tác xã thay vì một căn hộ cụ thể, điều này cho họ quyền ở trong một ngôi nhà. Chi phí được giữ ở mức thấp vì hợp tác xã hoạt động trên cơ sở phi lợi nhuận hoặc lợi nhuận hạn chế, và các quyết định được đưa ra một cách tập thể. Mô hình này thúc đẩy ý thức cộng đồng và sự ổn định mạnh mẽ.

Tài Chính Vi Mô và Nhà Ở Xây Dựng Từng Giai Đoạn

Ở nhiều nơi thuộc Nam bán cầu, nhà ở không được xây dựng trong một dự án quy mô lớn duy nhất. Thay vào đó, các gia đình xây dựng nhà của họ từng giai đoạn, từng phòng một, khi tài chính của họ cho phép. Các thị trường thế chấp truyền thống không được trang bị để phục vụ thực tế này. Đây là nơi tài chính vi mô có vai trò chuyển đổi. Các tổ chức tài chính vi mô có thể cung cấp các khoản vay nhỏ, ngắn hạn dành riêng cho việc cải tạo hoặc mở rộng nhà cửa—một mái nhà mới, một sàn bê tông, một phòng tắm hợp vệ sinh, hoặc một phòng phụ. Mặc dù các khoản vay này có vẻ nhỏ, chúng trao quyền cho các gia đình dần dần cải thiện điều kiện sống của họ theo cách riêng của họ, đại diện cho một con đường quan trọng đến nhà ở an toàn và đảm bảo hơn cho hàng triệu người. Các tổ chức như Mibanco ở Peru và các sáng kiến khác nhau ở Ấn Độ và Kenya đã chứng minh sức mạnh của phương pháp này.

Cuộc Cách Mạng trong Xây Dựng và Thiết Kế: Xây Dựng Thông Minh Hơn, Nhanh Hơn và Rẻ Hơn

Trong khi chính sách và tài chính tạo tiền đề, sự đổi mới trong hành động xây dựng vật lý là cần thiết để bẻ cong đường cong chi phí. Ngành xây dựng nổi tiếng là chậm hiện đại hóa, nhưng một làn sóng công nghệ và vật liệu mới hứa hẹn sẽ làm cho việc xây dựng trở nên hiệu quả, bền vững và hợp túi tiền hơn.

Tiếp Nhận Xây Dựng Lắp Ghép và Module

Xây dựng module bao gồm việc xây dựng các phần của một ngôi nhà, hoặc toàn bộ các module, trong một môi trường nhà máy được kiểm soát. Các module hoàn thiện này sau đó được vận chuyển đến công trường và lắp ráp. Lợi ích rất nhiều:

• Tốc độ: Việc xây dựng tại chỗ và chế tạo tại nhà máy có thể diễn ra đồng thời, cắt giảm thời gian thực hiện dự án lên đến 50%.
• Kiểm soát chất lượng: Môi trường nhà máy cho phép độ chính xác và kiểm soát chất lượng cao hơn so với một công trường xây dựng truyền thống, tiếp xúc với thời tiết.
• Giảm thiểu chất thải: Các quy trình tại nhà máy có thể giảm đáng kể lượng chất thải vật liệu, điều này có lợi cả về kinh tế và môi trường.
• Tiết kiệm chi phí: Mặc dù không phải lúc nào cũng rẻ hơn ban đầu, tốc độ và hiệu quả có thể dẫn đến tiết kiệm đáng kể chi phí nhân công và tài chính.

Hội đồng Phát triển & Nhà ở (HDB) của Singapore đã sử dụng rộng rãi các cấu kiện lắp ghép để xây dựng nhà ở công cộng nổi tiếng thế giới của mình với quy mô và tốc độ. Tương tự, các công ty mới ở châu Âu và Bắc Mỹ đang đẩy lùi các giới hạn về những gì có thể thực hiện được với thiết kế module cho mọi thứ, từ nhà ở một gia đình đến các khối căn hộ nhiều tầng.

Vật Liệu Bền Vững và Địa Phương

Khả năng chi trả và tính bền vững là hai mặt của cùng một đồng xu. Sử dụng vật liệu có nguồn gốc địa phương, phù hợp với khí hậu có thể giảm đáng kể chi phí và tác động môi trường.

• Vật Liệu Đất và Sinh Học Sáng Tạo: Ở nhiều nơi của châu Phi và châu Á, các kỹ thuật sử dụng Gạch Đất Nén Ổn Định (CSEB) cung cấp một giải pháp thay thế chi phí thấp, carbon thấp cho gạch nung và bê tông. Ở Đông Nam Á và Mỹ Latinh, tre kỹ thuật đang nổi lên như một vật liệu xây dựng mạnh mẽ, tái tạo nhanh chóng.
• Gỗ Khối Lượng Lớn: Ở châu Âu và Bắc Mỹ, các sản phẩm gỗ khối lượng lớn như Gỗ Dán Chéo (CLT) đang cách mạng hóa ngành xây dựng đô thị. Các tấm gỗ kỹ thuật này đủ mạnh để xây dựng các tòa nhà cao tầng, cô lập carbon, và thường nhanh hơn để dựng lên so với các kết cấu bê tông hoặc thép.
• Thiết Kế cho Tương Lai Lâu Dài: Thiết kế bền vững không chỉ về vật liệu. Đó là về việc tạo ra những ngôi nhà có chi phí sinh hoạt rẻ. Các chiến lược thiết kế thụ động—định hướng các tòa nhà để tối đa hóa ánh sáng tự nhiên và thông gió, sử dụng mức độ cách nhiệt cao, và lắp đặt cửa sổ tiết kiệm năng lượng—có thể giảm đáng kể hóa đơn tiện ích của một hộ gia đình, một thành phần quan trọng của khả năng chi trả nhà ở.

Tái Sử Dụng Thích Ứng: Tòa Nhà Xanh Nhất Là Tòa Nhà Đã Tồn Tại

Không phải tất cả nhà ở mới đều cần được xây dựng từ đầu. Các thành phố của chúng ta có đầy những tòa nhà không được sử dụng hết hoặc đã lỗi thời—những nhà máy, nhà kho, tòa nhà văn phòng, hoặc thậm chí các cửa hàng bán lẻ lớn trước đây. Tái sử dụng thích ứng bao gồm việc tái mục đích một cách sáng tạo các cấu trúc này thành các đơn vị dân cư. Cách tiếp cận này bảo tồn di sản kiến trúc của một thành phố, tận dụng cơ sở hạ tầng hiện có, và giảm lượng khí thải carbon liên quan đến việc phá dỡ và xây dựng mới. Các thành phố như Berlin, Rotterdam, và nhiều thành phố hậu công nghiệp ở Mỹ đã chứng kiến những ví dụ tuyệt vời về các tòa nhà công nghiệp được biến đổi thành các căn hộ và gác xép dân cư sôi động.

Một Cách Tiếp Cận Toàn Diện: Không Chỉ là Một Ngôi Nhà

Một ngôi nhà riêng lẻ không phải là một giải pháp. An ninh nhà ở thực sự có nghĩa là trở thành một phần của một cộng đồng thịnh vượng với khả năng tiếp cận các cơ hội và dịch vụ. Các chiến lược nhà ở hợp túi tiền thành công nhất là những chiến lược được tích hợp sâu sắc vào cấu trúc đô thị rộng lớn hơn.

Tích Hợp Nhà Ở với Hạ Tầng Đô Thị

Vị trí có tầm quan trọng sâu sắc. Xây dựng một dự án nhà ở hợp túi tiền khổng lồ ở vùng ngoại vi xa xôi của một thành phố, không có kết nối với việc làm và dịch vụ, là một công thức để tạo ra các khu ổ chuột cô lập của người nghèo. Đây là lý do tại sao Phát triển theo Định hướng Giao thông Công cộng (TOD) lại quan trọng đến vậy. Bằng cách tập trung mật độ nhà ở hợp túi tiền xung quanh giao thông công cộng chất lượng cao, cư dân có thể tiếp cận các cơ hội kinh tế trên toàn thành phố mà không phụ thuộc vào xe hơi cá nhân đắt đỏ. Điều này làm giảm tổng chi phí sinh hoạt và thúc đẩy một hình thái đô thị bền vững và công bằng hơn.

Thúc Đẩy Các Cộng Đồng Thu Nhập Hỗn Hợp và Sử Dụng Hỗn Hợp

Các dự án nhà ở xã hội trong quá khứ thường mắc sai lầm khi tập trung các hộ gia đình thu nhập thấp vào các khu đất lớn, đơn điệu, dẫn đến sự kỳ thị xã hội và bất lợi tập trung. Thực tiễn tốt nhất hiện nay là xây dựng cộng đồng thu nhập hỗn hợp nơi nhà ở hợp túi tiền, được trợ cấp được tích hợp liền mạch với nhà ở theo giá thị trường. Mô hình này, một lần nữa được Vienna minh chứng, thúc đẩy sự gắn kết xã hội lớn hơn, giảm kỳ thị, và tạo ra các khu phố kiên cường hơn, đa dạng về kinh tế. Hơn nữa, việc tích hợp không gian dân cư với các mục đích sử dụng thương mại và dân sự—cửa hàng, quán cà phê, công viên, thư viện—ở tầng trệt tạo ra các "thành phố 15 phút" sôi động, có thể đi bộ, nơi các nhu cầu hàng ngày có thể được đáp ứng mà không cần di chuyển xa.

Vai Trò của Công Nghệ

Công nghệ kỹ thuật số, hay "proptech", cũng đang đóng một vai trò ngày càng tăng. Các cổng thông tin nhà ở trực tuyến có thể giúp mọi người dễ dàng tìm kiếm và nộp đơn xin nhà ở hợp túi tiền hơn. Phân tích dữ liệu có thể giúp các nhà quy hoạch thành phố xác định đất đai phù hợp để phát triển và mô hình hóa tác động của các chính sách mới. Các nền tảng mới cũng có thể tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý không gian sống chung hoặc giúp tinh giản hoạt động của các nhà cung cấp nhà ở phi lợi nhuận, giảm chi phí hành chính.

Kết Luận: Xây Dựng một Tương Lai Hợp Tác

Cuộc khủng hoảng nhà ở hợp túi tiền toàn cầu là một thách thức phức tạp, ghê gớm, và rõ ràng là không có một giải pháp thần kỳ duy nhất nào. Giải pháp không nằm ở một chính sách, một mô hình tài chính, hay một kỹ thuật xây dựng. Thay vào đó, con đường phía trước là một bức tranh khảm, đòi hỏi một nỗ lực phối hợp và hợp tác kết nối các chiến lược hiệu quả nhất từ bốn trụ cột chính: chính sách sáng suốt, tài chính đổi mới, xây dựng thông minh, và tích hợp cộng đồng toàn diện.

Các giải pháp hiệu quả nhất sẽ phụ thuộc vào bối cảnh cụ thể, được điều chỉnh cho phù hợp với thực tế kinh tế, văn hóa và chính trị độc đáo của mỗi thành phố và quốc gia. Những gì hiệu quả ở Singapore có thể cần được điều chỉnh cho São Paulo, và những bài học từ Vienna có thể truyền cảm hứng cho các cách tiếp cận mới ở Vancouver. Bước quan trọng là vượt ra ngoài lối suy nghĩ cục bộ của quá khứ và đón nhận tinh thần hợp tác. Điều này có nghĩa là các chính phủ, nhà phát triển khu vực tư nhân, các tổ chức tài chính, các tổ chức phi lợi nhuận, và các cộng đồng địa phương phải làm việc cùng nhau, chia sẻ rủi ro, phần thưởng, và một tầm nhìn chung.

Tạo ra một thế giới nơi mọi người đều có một nơi an toàn, trang nghiêm và hợp túi tiền để gọi là nhà không phải là một nhiệm vụ bất khả thi. Đó là một sự lựa chọn. Nó đòi hỏi ý chí chính trị, tư duy sáng tạo, và một cam kết dài hạn để đặt con người vào trung tâm của sự phát triển đô thị của chúng ta. Bằng cách xây dựng vượt ra ngoài gạch vữa đơn thuần, chúng ta có thể xây dựng một tương lai công bằng, bền vững và thịnh vượng hơn cho tất cả mọi người.